หลังจาก “ราชกิจจานุเบกษา” ได้ประกาศเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 เรื่อง "ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่า อาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็น ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561" และให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไปนั้น ปรากฏว่ามีคำถามตามมามากมายจาก “ผู้ให้เช่า” บ้าน / หอพัก / อาคาร / โรงงาน / สำนักงาน / ที่ดินทั้งที่ “ให้เช่า” อย่างเปิดเผยเป็นกิจการ และ “แอบให้เช่า” ที่ “คิดไปเอง” ว่ากฎหมายว่าด้วย “สัญญาเช่าควบคุม” ฉบับนี้กระทบต่อ “สัญญาเช่า” ของตน และมีความรับผิดตามกฎหมาย ตลอดจนโทษอาญาหรือไม่ เลยเถิดไปถึงว่าจะแก้ไขสัญญาเช่าเดิมอย่างไร ให้ไม่อยู่ใต้บังคับของ “สัญญาเช่าควบคุม”

ผมจึงขอใช้พื้นที่นี้สร้างความเข้าใจ โดยศึกษาและวิเคราะห์จากกฎหมายและคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องกับ “สัญญาเช่าควบคุม” เพื่อลดความเข้าใจผิด และนำเสนอ “ทางออก” ใหม่เพื่อให้ “สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” เป็นธรรมมากขึ้น

ทำไมต้องมี “สัญญาเช่าควบคุม” ?

“สัญญาเช่าควบคุม” เกิดขึ้นตาม “กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค” เพื่อกำหนด “ประเภทธุรกิจ” ที่ควบคุมสัญญาและ “เนื้อหา” และ “ประเด็นต้องห้าม” ของสัญญา ที่ต้องให้ความคุ้มครองผู้บริโภค (ผู้เช่า) ในการทำสัญญาที่ถูกเอาเปรียบจากผู้ประกอบการ

สืบเนื่องจากที่ผ่านมา สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยมักจะเป็นสัญญาที่ “ผู้ให้เช่า” ร่างสัญญาที่ได้เปรียบ “ผู้เช่า” และสัญญาเช่านั้นมักถูกทำให้เป็น “สัญญาฉบับมาตรฐาน” (Standard Form of Contract)ที่ผู้เช่าต้องตกลงยอมตามนั้นโดยไม่ได้รับความเป็นธรรมและไม่สามารถแก้ไขได้ อีกทั้งยังมีการกำหนดบังคับให้ผู้เช่าต้องรับผิดมากเกินไปอันเป็นการเอาเปรียบหรือทำให้ผู้เช่าต้องรับภาระ
เกินกว่าที่คาดหมายตามปกติ

คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคจึงได้ประกาศ “สัญญาเช่าควบคุม” ออกมาเพื่อคุ้มครองให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค (ผู้เช่าอาคารอยู่อาศัย) ในการทำสัญญาเช่า

สัญญาเช่าอะไรบ้างเป็น “สัญญาเช่าควบคุม” ?

“สัญญาเช่าควบคุม” กำหนดให้ “ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” เป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมการทำสัญญาทั้ง “เนื้อหา”และ “ข้อความ” ตลอดจน “ข้อตกลง” ต่างๆ ในสัญญาเช่าเพื่อมิให้ผู้ให้เช่าเอาเปรียบผู้เช่ามากจนเกินไป

เมื่อพิเคราะห์จากกฎหมายนี้ พบว่า “ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา” เป็นสัญญาเฉพาะธุรกิจเพื่อ “ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” เท่านั้น ซึ่งรวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่นที่จัดขึ้น สําหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งมีกฎหมายเฉพาะกำกับดูแลไว้ต่างหากแล้ว

ประเด็นที่น่าสนใจ คือ กฎหมายกำหนดให้ “ธุรกิจเพื่อให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” อยู่ในความหมายอย่างแคบเฉพาะที่ “บุคคลธรรมดา” คือ ผู้เช่าเพื่ออยู่อาศัย รวมถึง “ผู้เช่าช่วง” ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาด้วย (End User) โดยไม่คำนึงถึงว่า “ผู้ให้เช่า” จะเป็น “นิติบุคคล” หรือ “บุคคลธรรมดา”

นอกจากนั้น อาคารเพื่ออยู่อาศัยจำกัดเฉพาะที่ได้จัดแบ่งสำหรับให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป (ไม่ว่าจะแยกอาคารหรือรวมอยู่ในอาคารเดียวกัน)

ใครบ้างได้รับผลกระทบจาก “สัญญาเช่าควบคุม”

แน่นอนที่สุด กฎหมายใหม่นี้กำหนดให้สัญญาเช่าไม่เอาเปรียบผู้เช่ามากจนเกินไป ดังนั้น “ผู้ให้เช่า” ที่ปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยไม่ว่า จะเป็นบริษัทหรือ บุคคลธรรมดาจะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายนี้ เช่น ผู้ให้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดา บริษัท มูลนิธิ สมาคม สหกรณ์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลอื่น ฯลฯ ทั้งนี้ไม่ได้จำกัดว่า “ผู้ให้เช่า” อาคารเพื่ออยู่อาศัย จะมีสัญชาติไทย หรือ มีสัญชาติต่างประเทศ หรือเป็นนิติบุคคลต่างประเทศที่มีอาคาร ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทย

ที่สำคัญ หากผู้ให้เช่าไม่ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ กฎหมายนี้ย่อมไม่มีผลบังคับถึงสัญญาเช่าที่ตกลงกันด้วยวาจ ในทางปฏิบัติ มีผู้ให้เช่าจำนวนมาก ให้เช่าที่อยู่อาศัยโดยไม่มีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือ เพราะกฎหมายเรื่องเช่าไม่ได้บังคับให้การเช่าต้องทำสัญญาเป็นหนังสือเพียงแต่กำหนดว่าหาก เช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วไม่ได้มีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจะฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้และหากเช่าอสังหาริมทรัพย์กันเกินกว่า 3 ปีโดยไม่ได้จดทะเบียนไว้กับพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

ดังนั้น ผู้ให้เช่าที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจาก “สัญญาเช่าควบคุม” นี้ คือ ผู้ให้เช่าที่ “ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ”

ใครบ้างไม่ได้รับผลกระทบจาก “สัญญาเช่าควบคุม”

เมื่อพิเคราะห์กฎหมายฉบับนี้แล้ว พบว่า “ผู้ให้เช่า” ในลักษณะอื่นที่ไม่อยู่ภายใต้บังคับของ “สัญญาเช่าควบคุม” น่าจะมีผู้ให้เช่าอาคาร
หลายประเภท ดังนี้

1) อาคารสำนักงาน / อาคารพาณิชย์
2) อาคารโรงงาน / อาคารคลังสินค้า
3) อาคารCommunity Mall / อาคารจอดรถ
4) อาคารเพื่อให้เช่าประเภทอื่นที่มิใช่เพื่ออยู่อาศัย
5) อาคารเพื่อให้เช่าอยู่อาศัยที่ผู้เช่าเป็นนิติบุคคล (มิใช่บุคคลธรรมดา) เช่น บริษัทนายจ้างเช่าห้องพักให้ลูกจ้างพนักงานหรือคนงานอยู่อาศัย
เพื่อเป็น สวัสดิการ ไม่ได้นำมาให้เช่าช่วงต่อแก่ลูกจ้างพนักงาน

ตัวอย่างคำถามที่ถามมาจากเวทีงานบรรยายต่างๆ เช่น

1) “สัญญาเช่าควบคุม”ใช้กับทรัพย์สินประเภทใดบ้าง ? ให้เช่าทรัพย์สินประเภทใดไม่ต้องทำตาม “สัญญาเช่าควบคุม” ?
2) ความรับผิดและโทษทางอาญาหากไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย “สัญญาเช่าควบคุม”มีอะไรบ้าง ?
3) หากทำ “สัญญาซ่อน”กันไว้อีกฉบับที่ขัดต่อ “สัญญาเช่าควบคุม”ใช้บังคับได้หรือไม่ ?
4) สัญญาเช่าที่ได้ทำก่อนวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 อยู่ในข่ายต้องแก้ไขให้เป็นไปตาม “สัญญาเช่าควบคุม”หรือไม่ ?
5) แนวทางการปรับปรุง “สัญญาเช่า”เดิมให้เป็นไปตาม “สัญญาเช่าควบคุม”โดยไม่เสียหายในเชิงเศรษฐกิจ ?

ผมขอตอบคำถามและวิเคราะห์ผลกระทบต่างๆ ดังนี้

1) “สัญญาเช่าควบคุม”ใช้กับทรัพย์สินประเภทใดบ้าง ? ให้เช่าทรัพย์สินประเภทใดไม่ต้องทำตาม “สัญญาเช่าควบคุม”
กฎหมาย “สัญญาเช่าควบคุม”ใช้บังคับกับ “การให้เช่าทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัย
”เท่านั้น ไม่บังคับกับการให้เช่าทรัพย์สินประเภทอื่นที่ไม่ได้ใช้เพื่อการอยู่อาศัย

นอกจากนั้นกฎหมายนี้ “คุ้มครองผู้เช่า”ที่เป็น “บุคคลธรรมดา”เท่านั้นหากผู้เช่าเป็น “นิติบุคคล”หรือ “บริษัท”
แม้ว่าจะเป็นการเช่าทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัยก็ตามย่อมไม่อยู่ภายใต้บังคับของ “สัญญาเช่าควบคุม”
อย่างไรก็ตามหากผู้เช่าเป็นบริษัทแล้วนำทรัพย์สินที่เช่านั้นไป “ปล่อยเช่าต่อ”ให้แก่ผู้เช่า “บุคคลธรรมดา” “สัญญาเช่าควบคุม”
ย่อมใช้บังคับและกฎหมายมุ่งคุ้มครอง “ผู้เช่าคนสุดท้าย” (End User)
ที่เป็นบุคคลธรรมดา

2) หากไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย “สัญญาเช่าควบคุม”มีความรับผิดและโทษทางอาญาอะไรบ้าง ?

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า “สัญญาเช่าควบคุม”นำมาใช้บังคับตาม “กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค” ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีโทษทางอาญา (ทั้งปรับเป็นเงิน “ค่าปรับ”และ/หรือจำคุก) สัญญาเช่าควบคุมอยู่ภายใต้ “การคุ้มครองผู้บริโภคในด้านสัญญา” (มาตรา 35 ทวิพรบ. คุ้มครองผู้บริโภค) มีกฎหมายกำหนดไว้เป็นสาระสำคัญว่า

“ถ้าสัญญาให้บริการนั้นมีกฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือหรือที่ตามปกติประเพณีทำเป็นหนังสือคณะกรรมการ ว่าด้วยสัญญามีอำนาจ กำหนดให้การประกอบธุรกิจ ให้บริการนั้นเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาได้และในการประกอบธุรกิจที่ควบคุม สัญญาสัญญา ที่ผู้ประกอบธุรกิจ ทำกับผู้บริโภคจะต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้

ก. ใช้ข้อสัญญาที่จำเป็นซึ่งหากมิได้ใช้ข้อสัญญาเช่นนั้นจะทำให้ผู้บริโภคเสียเปรียบผู้ประกอบการธุรกิจเกินสมควร
ข. ห้ามใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค”

นอกจากนั้นหาก “ผู้ประกอบธุรกิจ”หรือ
“ผู้ให้เช่า”ไม่ส่งมอบสัญญาตามแบบ “สัญญาเช่าควบคุม”ที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ส่งมอบหลักฐานการรับเงินที่มีรายละเอียดตาม
ที่กฎหมายกำหนดให้แก่ “ผู้บริโภค”หรือ
“ผู้เช่า”ภายในกำหนดเวลามีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปีหรือปรับไม่เกิน 100,000 บาทหรือทั้งจำคุกและปรับด้วย (มาตรา 35 ทวิพรบ. คุ้มครองผู้บริโภค)

เมื่อวิเคราะห์ “ความรับผิดทางอาญา”
ตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคข้างต้นแล้วเห็นได้ว่ากฎหมายมุ่งหมายเฉพาะ “การส่งมอบ”สัญญาเช่าควบคุมและหลักฐานการรับเงินเท่านั้นที่มีโทษปรับหรือ
จำคุกกฎหมายไม่ได้มุ่งลงโทษ “ผู้ให้เช่า”ในเนื้อหาของสัญญา

ถึงกระนั้นก็ตามอย่าชะล่าใจเพราะมีกฎหมายประเด็นอื่นกำหนดไว้เกี่ยวข้องกับ “สัญญาเช่าควบคุม”เป็นสำคัญ
(มาตรา 35 ตรีพรบ. คุ้มครองผู้บริโภค) ว่า

“เมื่อคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาได้กำหนดให้สัญญาของธุรกิจประเภทใดเป็น “ธุรกิจที่ควบคุม”ต้องใช้ “สัญญาควบคุม”
หรือมี “เงื่อนไขควบคุม” หากสัญญาที่ทำขึ้นมานั้นไม่ใช้ “สัญญาควบคุม”หรือ “เงื่อนไขควบคุม”กฎหมายให้ถือว่า สัญญาที่ทำขึ้นมานั้นต้องใช้ “สัญญาควบคุม”หรือ “เงื่อนไขควบคุม”มาบังคับระหว่างกัน”

และ (มาตรา 35 จัตวาพรบ. คุ้มครองผู้บริโภค) กรณีที่มี “ข้อสัญญา”อื่นที่ไม่เป็นไปตาม “สัญญาควบคุม”เช่นประเด็นต้องห้ามต่างๆ
ที่กำหนดมาในสัญญาควบคุมกฎหมายให้ถือว่า “สัญญาควบคุม”นั้นไม่มี “ประเด็นต้องห้าม”ใน “สัญญาควบคุม”

เมื่อวิเคราะห์บทบาทของกฎหมายทั้งสองประเด็นนี้จะเห็นได้ว่ากฎหมายนี้เข้ามา “ควบคุมดูแล”เนื้อหาของสัญญาใน 2 กรณีคือ

ก. หาก “ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ” แต่ไม่ใช้
“สัญญาเช่าควบคุม”หรือไม่ระบุ “เงื่อนไขควบคุม”ตามสัญญาเช่ากฎหมายถือว่าสัญญาเช่านั้นต้องใช้สัญญาเช่าควบคุมหรือเงื่อน
ไขควบคุมมาบังคับระหว่าง
คู่สัญญาเช่ากรณีนี้กฎหมายมุ่งคุ้มครองผู้เช่าในส่วนของเนื้อหาสัญญาที่ “ขาดหาย”ไปโดยให้นำ “สัญญาเช่าควบคุม”มาใช้บังคับแทน
นั่นหมายถึงหากไม่นำ “สัญญาเช่าควบคุม”
มาใช้กฎหมายกำหนดให้นำมาใช้บังคับ (Positive Sanction)

ข. หากสัญญาเช่าที่ทำขึ้นมานั้นกำหนด “ประเด็นต้องห้าม”ไว้ในสัญญากฎหมายถือว่า “ประเด็นต้องห้าม”ที่ระบุไว้ใน
สัญญาเช่านั้นไม่ได้ตกลงกันหรือไม่มีอยู่เลยนั่นคือหากระบุ “ประเด็นต้องห้าม”
ในสัญญาเช่ากฎหมายถือว่าไม่มีประเด็นต้องห้ามในสัญญาเช่า (Negative Sanction)

ประเด็นที่น่าสนใจและต้องหาคำตอบต่อไปคือหากไม่ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือแต่เช่ากันด้วยวาจาจะอยู่ภายใต้กฎหมาย “สัญญาเช่าควบคุม”หรือไม่ ?

ผมมองกรณีนี้ว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ (รวมที่อยู่อาศัยด้วย) ไม่มี “แบบของสัญญา”หรือ “แบบตามกฎหมาย”ที่บังคับให้ต้อง
ทำสัญญาเช่าเป็น “หนังสือ”(Form of Contract)
และกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยดังนั้นการเช่า “ที่อยู่อาศัย”จึงสามารถทำสัญญาเช่ากัน
ด้วยวาจาโดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและสัญญาเช่า
ด้วยวาจานี้มีผลผูกพันกันตามกฎหมาย

อย่างไรก็ตามหากต้องการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยโดยทำ “สัญญาเช่าด้วยวาจา”จะไม่สามารถทำได้เพราะไม่มี
“สัญญาเช่าเป็นหนังสือ”
(อ้างอิงตามมาตรา 538 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ที่กำหนดว่า

“เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสําคัญท่านว่าจะ
ฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

ถ้าเช่ามีกําหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียน
ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่าน้ันจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงควรทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือโดยปฏิบัติตาม “สัญญาเช่าควบคุม”และให้ผู้เช่าลงลายมือชื่อไว้ด้วยเพราะกฎหมาย
“สัญญาเช่าควบคุม”นี้คุ้มครอง “ผู้เช่า”เป็นหลักหาก
“ผู้ให้เช่า”เลือกแนวทาง “ไม่ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ”เพื่อจะหลีกเลี่ยง
“สัญญาเช่าควบคุม”และ “ประเด็นต้องห้าม”ในสัญญาเช่าควบคุมแล้วผู้ให้เช่าจะไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายหลัก
ในเรื่องเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นี้

ผลของประเด็นนี้คือผู้ให้เช่าควร “ชั่งน้ำหนัก”ระหว่างผลได้ผลเสียของการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและปฏิบัติตาม “สัญญาเช่าควบคุม”
และผลได้ผลเสียของทำ “สัญญาเช่าด้วยวาจา”
ว่ามีความเสี่ยงและคุ้มค่าเพียงใด

3) หากทำ “สัญญาซ่อน”กันไว้อีกฉบับที่ขัดต่อ “สัญญาเช่าควบคุม”ใช้บังคับได้หรือไม่ ?

ประเด็นนี้การทำ “สัญญาสองฉบับ”เพื่อปกปิดสัญญารายหนึ่งโดยนำเสนอสัญญาอีกรายหนึ่งอาจเป็น “นิติกรรมอำพราง”ได้และผลของ
การทำนิติกรรมอำพรางนี้
(อ้างอิงตามมาตรา 155 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) กฎหมายกำหนดไว้ดังนี้

“การแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กับคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งเป็นโมฆะแต่จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้กระทําการโดย
สุจริตและต้องเสียหายจากการแสดงเจตนาลวงนั้นมิได้

ถ้าการแสดงเจตนาลวงตามวรรคหนึ่งทำขึ้นเพื่ออำพรางนิติกรรมอื่นให้นำบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับนิติกรรม
ที่ถูกอําพรางมาใช้บังคับ”

จากคำถามนี้การทำ “สัญญาซ่อน”กันไว้ไม่ผูกพันตามกฎหมายเพราะเป็นโมฆะที่สำคัญคือเมื่อต้องฟ้องร้องบังคับคดีกันแล้วไม่สามารถ
นำสัญญาที่ตกลงกันจริง (สัญญาซ่อน)
มาฟ้องร้องได้เพราะผิดกฎหมาย

หากนำ “สัญญาหลอก”มาฟ้องร้องกันเมื่อศาลพิสูจน์พยานหลักฐานแล้วพบว่ามีการทำ “นิติกรรมอำพราง”ระหว่างคู่สัญญาเพื่อหลีกเลี่ยง
กฎหมายศาลฎีกาได้เคยวินิจฉัยเป็นบรรทัดฐาน
กำหนดแนวทางในเรื่องสัญญาไว้กรณี “นิติกรรมอำพราง”ว่า“เมื่อวัตถุประสงค์ของสัญญาที่คู่สัญญาได้ตกลงทำสัญญาระหว่างกันนั้นขัด
ต่อกฎหมายและคู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย
แล้วศาลไม่บังคับรับฟ้องคดีให้”

ดังนั้นกรณี “สัญญาซ่อน”นี้หากต้องการฟ้องร้องกันในอนาคตต้องคำนึงด้วยว่าศาลท่านไม่รับฟ้องแน่นอนด้วยเหตุที่คู่สัญญามาศาลด้วย
“มือที่ไม่สะอาด”และจะมายืมมือศาลให้ตัดสินคดีนั้น “ไม่มีทาง”

4) สัญญาเช่าที่ได้ทำก่อนวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 อยู่ในข่ายต้องแก้ไขให้เป็นไปตาม “สัญญาเช่าควบคุม”หรือไม่ ?

สัญญาเช่าควบคุม_กฎหมายกำหนดให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไปตามปกติกฎหมายจะบัญญัติให้มีผลบังคับย้อนหลัง
“เป็นโทษ”แก่ประชาชนไม่ได้เพราะขัดต่อ
“หลักนิติธรรม”และขัดต่อ “หลักรัฐธรรมนูญ”มีบางกรณีกฎหมายบัญญัติให้มีผลบังคับย้อนหลัง “เป็นคุณ”แก่ประชาชนย่อมทำได้ดังนั้นสัญญา
เช่าที่ทำขึ้นหลังจาก 1 พฤษภาคม 2561
ต้องปฏิบัติตาม “สัญญาเช่าควบคุม”

ฉะนั้นสัญญาเช่าที่ทำขึ้นก่อนหน้านั้นจะอย่างไร ?

ผมมองว่าสัญญาเช่าที่ทำขึ้นก่อนวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 ยังคงใช้บังคับกันได้ต่อไปและไม่จำเป็นต้องยกเลิกสัญญาเช่าเดิมเพื่อมาทำสัญญา
เช่ากันใหม่ _แต่หากมีการแก้ไขสัญญาเช่าหรือ
ต่ออายุสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยกันขึ้นมาใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตาม “สัญญาเช่าควบคุม”ภายใต้
“เงื่อนไขควบคุม”และ “ประเด็นต้องห้าม”ต่างๆ

อย่างไรก็ตามหากมีการฟ้องร้องคดีสัญญาเช่าที่ทำขึ้นมาก่อนวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 โดยมีเนื้อหาต่างจาก “สัญญาเช่าควบคุม”ที่ใช้บังคับใน
ภายหลังจะต้องนำกฎหมายเรื่องใดมาใช้บังคับ ?

ผมขอเทียบเคียงกับ “กฎหมายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม”โดยนำตัวอย่างคดีที่ศาลฎีกา (ฎีกาเลขที่ 1780/2542)
เคยวินิจฉัยไว้ดังนี้

"ตามพ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมพ.ศ. 2540 บัญญัติว่า "พระราชบัญญัตินี้ไม่ใช้บังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้น
ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ"
ดังนั้นบรรดานิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ 15 พฤษภาคม 2541 ซึ่งเป็นวันเริ่มต้นการบังคับใช้พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญา
ที่ไม่เป็นธรรมฯจึงไม่อยู่ภายใต้บังคับ
ของพระราชบัญญัตินี้”

กรณี “กฎหมายข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม”นี้มีบทบัญญัติของกฎหมายระบุไว้ชัดเจนและต่างจาก “กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค”เรื่องสัญญาควบ
คุมที่ไม่ได้กำหนดกรณีไว้อย่างชัดเจน
ในกรณีนี้ก่อให้เกิดปัญหาการตีความต่อไปว่าหากนำ “สัญญาเช่าที่อยู่อาศัย”ที่ทำกันขึ้นก่อนวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 มาฟ้องร้องต่อศาลแล้ว
ศาลจะนำกฎหมาย “สัญญาเช่าควบคุม”
มาใช้วินิจฉัยบังคับคดีหรือไม่ ?

ผมมองว่าหากมีคดีฟ้องร้องต่อกันที่ศาลเกี่ยวกับสัญญาเช่าเดิมที่ทำไว้ก่อนหน้านี้ศาลต้องนำ “กฎหมายที่ใช้บังคับกันอยู่” (Applicable Laws)
ในขณะที่ทำสัญญามาบังคับใช้ไม่สามารถนำ
“กฎหมายใหม่”ไปใช้บังคับกับ “สัญญาเดิม”ที่ทำสัญญากันก่อนกฎหมายสัญญาเช่าควบคุมใช้บังคับได้เพราะเจตนาของคู่สัญญานั้นได้ตกลงกัน
ไปแล้วตามกฎหมายเดิม
ในขณะที่ยังไม่มีกฎหมายใหม่อย่างไรก็ตามกรณีนี้คงต้องรอดูแนวทางของศาลต่อไปว่าจะมีแนวการวินิจฉัยคดี “สัญญาเช่าควบคุม”นี้อย่างไร

5) แนวทางการปรับปรุง “สัญญาเช่า”เดิมให้เป็นไปตาม “สัญญาเช่าควบคุม”โดยไม่เสียหายในเชิงเศรษฐกิจ ?

ประเด็นการปรับปรุง “สัญญาเช่าเดิม”ให้สอดคล้องกับกฎหมายใหม่นี้ผมขอสรุปเป็นแนวทางเกี่ยวกับ “ค่าตอบแทน”ในสัญญาเช่าไว้ดังนี้

1. การเรียกเก็บเงินล่วงหน้าค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่า 1 เดือนนำ “ค่าเช่าล่วงหน้า”ที่เกิน 1 เดือนมาเฉลี่ยเป็นค่าเช่ารายเดือนตลอดอายุสัญญาเช่า
(ข้อด้อยคือค่าเช่าสูงขึ้น / ฐานภาษีรายได้ผู้ให้เช่าสูงขึ้น)
เปลี่ยนการคำนวณ “ค่าเช่ารายเดือน”เป็น “ค่าเช่ารายปี” (ข้อด้อยคือระวัง “นิติกรรมอำพราง”)เงินประกันเกินกว่า 1 เดือน

2. เพิ่มหลักประกันอื่นที่ไม่ใช่ “เงินประกันการเช่า”ค่าไฟฟ้า/น้ำประปาผู้ให้เช่ากำหนดค่าไฟฟ้า/น้ำประปาเกินกว่าต้นทุนของผู้ให้เช่าเพิ่มค่าบริการ
ส่วนอื่นที่จำเป็นแก่การให้เช่าโดยแท้และ
ไม่ค้ากำไรจากค่าไฟฟ้า/ค่าน้ำประปาเช่นค่าบริการส่วนกลาง (ความสะอาด / การรักษาความปลอดภัย / การส่งสินค้าและเอกสารฯลฯ)

หวังว่า “สัญญาเช่าควบคุม”ที่ผมนำเสนอนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะ “ผู้เช่า”ที่เป็นผู้บริโภคและอยู่ภายใต้การคุ้มครองของ
กฎหมายเรื่องนี้ยิ่งไปกว่านั้นหวังว่า “ผู้ให้เช่า”
ควรจะต้องปรับตัวทั้งเนื้อหาของสัญญาเช่าและประเด็น “ค่าตอบแทน”และโชคดีอีกอย่างสำหรับ “ผู้ให้เช่า”คือกฎหมายนี้ไม่ได้กำหนดห้ามในเรื่องการกำหนดอัตราค่าเช่าเช่นดังกรณีต่างประเทศ
บางประเทศที่มี Rental Control ยิ่งไปกว่านั้นกฎหมายนี้ส่งผลกระทบต่อ “ผู้ให้เช่า”ในวงกว้างและมีผลกระทบทางอ้อมถึง “ภาษีที่เกี่ยวข้อง”
ของผู้ให้เช่าอันเนื่องมาจากสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยนี้